Dans une société soumise à l’IS et en application d’un dispositif fiscal incitatif, les plus-values réalisées lors de la cession de local professionnel en vue d’une transformation en logements peuvent faire l’objet d’un taux réduit de 19 % en comparaison taux normal de l’IS (15% jusqu’à 38.120 € et 25% au-delà). Ce taux s’applique dans les situations suivantes :

• Cessions de locaux industriels destinés aux logements depuis le 1er janvier 2017 et jusqu’au 31 décembre 2023 inclus.
• Promesses de vente conclues du 1er janvier 2018 au 31 décembre 2020, mais la vente doit être faite avant 2023
• Promesses de vente conclues du 1er janvier 2021 au 31 décembre 2023, mais la vente doit être faite avant 2025
• Ventes et promesses de vente de terrains à bâtir conclues du 1er janvier 2018 au 31 décembre 2022

Un bien immobilier acheté en crédit-bail est considéré comme un actif immobilier taxable, à hauteur de sa valeur dont on déduit les loyers qui restent à payer. Seule exception : quand l’actif est affecté à l’activité principale industrielle, commerciale, artisanale agricole ou libérale du redevable, qui exerce une fonction de direction effective, rémunérée et qui lui apporte au moins la moitié de ses revenus professionnels.

Oui et non. L’IS diminue la fiscalité des revenus et la charge de trésorerie pendant la durée de l’investissement, mais il est aussi plus pénalisant à la sortie car les plus-values sont plus lourdement taxées qu’à l’IR. Chaque situation et chaque patrimoine est unique, il faut pouvoir trouver la meilleure solution en fonction des objectifs visés.

La sortie de l’immeuble de l’actif de la société engendrera une taxation de la plus-value sur l’immeuble au taux de l’IS (25%) que l’on ne peut malheureusement pas optimiser.

Concernant le chef d’entreprise qui se voit « obligé » de racheter l’immeuble, il y a donc 3 solutions :

–             Le rachat simple qui l’oblige à financer 100% de la valeur de l’immeuble ;

–             La distribution de dividendes : le dividende sera payé par la remise de l’immeuble et engendrera une fiscalité de 30% pour le bénéficiaire (éventuellement majoré de la Contribution Exceptionnelle sur les Hauts Revenus – CEHR)

–             La réduction de capital : le chef d’entreprise vend à la société une partie de ses titres qui les annule (provoquant la réduction du capital de la société) et le prix de cession sera, de la même manière, acquitté par la remise de l’immeuble. La fiscalité sera également de 30% + CEHR