Lorsque le praticien doit instrumenter la vente d’un bien immobilier, il doit s’intéresser aux conditions dans lesquelles ce dernier en est devenu propriétaire. La tâche apparaît délicate lorsque le bien vendu a fait l’objet d’une acquisition aux termes d’un contrat de crédit-bail immobilier, moyennant un prix de levée d’option d’un euro.

Le crédit-bail immobilier est un contrat prévoyant une période de location concernant un immeuble à usage professionnel, assortie d’une promesse unilatérale de vente. À l’issue du contrat, lorsque le preneur lève l’option pour la valeur résiduelle fixée au contrat, en particulier pour un euro, il est bien évident qu’en cas de vente ultérieure du bien ainsi acquis le prix d’acquisition ne peut être constitué par cette valeur ridicule. Trois étapes successives sont à distinguer pour comprendre comment se détermine la plus-value en cas de vente ultérieure de l’immeuble.

Étape 1 : la conclusion du contrat de crédit-bail immobilier

Juridiquement, de la souscription du crédit-bail immobilier jusqu’à sa levée d’option, le crédit-preneur est locataire du local objet du contrat. Il paye au crédit-bailleur un loyer. Le locataire peut sous-louer le local à une société d’exploitation, laquelle verse un sous-loyer. Dans cette situation, trois parties doivent être identifiées : le crédit-bailleur, le crédit-preneur, en règle générale une société civile et le sous-locataire une société d’exploitation.

Fiscalement, la société civile déduit les loyers versés en cours de contrat au crédit-bailleur (CGI, art. 39-10). Dès lors que ces loyers ont été déduits pour la détermination des BNC imposables, le contrat de crédit-bail a le caractère d’élément d’actif affecté à l’activité non commerciale. La société civile est imposable sur les revenus tirés de la sous-location nue d’un immeuble pris en crédit-bail, dans la catégorie des BNC (CGI, art. 92-1 et 93). 

Étape 2 : la levée d’option aux termes du contrat de crédit-bail immobilier

Juridiquement, la société civile acquiert le local moyennant une valeur résiduelle symbolique, passant ainsi du statut de locataire à celui de propriétaire. La société d’exploitation passe du statut de sous-locataire à celui de locataire.

Fiscalement, le crédit-preneur doit acquitter des droits d’enregistrement au taux de droit commun calculés en principe sur une assiette réduite au prix de levée d’option – valeur résiduelle (BOI-ENR-DMTOI-10-60, n° 70 et 80), sous réserve que le contrat de crédit-bail ait été régulièrement publié. La CSI est liquidée au taux de 0,10 % sur une assiette représentée par la valeur vénale du bien acquis. Le crédit-preneur acquitte en outre la TVA en cas d’option (sauf à appliquer l’article 257 bis du CGI en cas de sous-location soumis à TVA). 

Le crédit-preneur doit procéder à la réintégration d’une fraction des loyers versés aux résultats imposables de l’exercice au titre duquel l’option est levée. Lorsque le prix de levée de l’option est inférieur à la différence existant entre la valeur de l’immeuble lors de la signature du contrat et le montant total des amortissements que le locataire aurait pu pratiquer s’il avait été propriétaire du bien depuis cette date, le crédit-preneur est tenu de réintégrer, dans les résultats de son entreprise afférents à l’exercice en cours au moment de la cession, la fraction des loyers versés pendant la période au cours de laquelle il a été titulaire du contrat et correspondant à cette différence, diminuée du prix de cession de l’immeuble (CGI, art. 239 sexies B). 

Le crédit-preneur doit acquitter des plus-values professionnelles lorsque le crédit-preneur qui est une personne physique ou une personne morale passible de l’IR a donné en sous-location l’immeuble objet du contrat de crédit-bail immobilier. Lorsqu’une société civile IR procède à la sous-location de l’immeuble pris en crédit-bail immobilier, les revenus tirés de la sous-location relèvent de la catégorie des BNC. Le preneur qui acquiert la propriété de l’immeuble à la levée d’option cesse d’exercer l’activité de sous-location dont les produits relèvent des BNC, pour exercer une activité de location nue, dont les produits sont imposables dans la catégorie des revenus fonciers. En d’autres termes, la levée d’option entraîne pour, le crédit-preneur, un changement de régime fiscal qui emporte transfert de l’immeuble dans le patrimoine privé du contribuable et réalisation d’une plus-value professionnelle. 

La plus-value acquise à la date du retrait d’actif est à court terme, dans la mesure où le transfert dans le patrimoine privé suit immédiatement la levée d’option. Son montant correspond à la différence entre la valeur vénale de l’immeuble à la date d’exercice de l’option d’achat et son prix de revient. Le prix de revient s’entend du prix de la levée d’option augmenté des réintégrations aux résultats imposables de l’exercice de l’option d’achat ainsi que, pour les contrats conclus à compter du 1er janvier 1996, de la quote-part du loyer non admise en déduction. L’article 93 quater IV du CGI autorise que l’imposition de la plus-value de retrait, qui ne dégage pas de liquidité, soit reportée à la date à laquelle interviendra la transmission de l’immeuble ou la transmission ou le rachat de tout ou partie des titres de la société propriétaire, ou sa dissolution. L’option pour ce dispositif doit être prise dans l’acte portant levée d’option (CGI, ann. III, art. 41 novovicies). 

Étape 3 : la vente du bien immobilier par la société civile

La vente du local par la société civile déclenche l’imposition d’une plus-value immobilière dont le montant est déterminé par la différence entre le prix de cession et la valeur vénale qu’avait le local au moment de la levée d’option, soit  la valeur qui a servi de premier terme pour le calcul de la plus-value professionnelle, le délai de détention est décompté à partir de la date de levée d’option et une professionnelle en report d’imposition, la transmission de l’immeuble par la société est une cause de déchéance du report d’imposition (BOI-BNC-BASE-30-30-20-10, n° 180).